El desahucio por falta de pago es el procedimiento que se utiliza para desalojar de una finca arrendada al arrendatario que incumple con sus obligaciones contractuales, normalmente el impago de las rentas.
Hasta ahora, el procedimiento que se recoge en la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé que los trámites que se han de seguir en estos casos son los propios del Juicio Verbal, por lo que la media de duración de este tipo de procedimientos es de unos 10 meses, sin tener en cuenta los problemas que suelen aparecen, sobre todo a la hora de practicar las notificaciones.
El procedimiento comienza con la interposición de la Demanda, en la cual se pueden ejercitar acumuladamente las acciones de desahucio y reclamación de rentas, sea cual sea la cantidad adeudada.
En el Auto de admisión a trámite y señalamiento de la Vista, se suele fijar igualmente la fecha del lanzamiento para el caso en que finalmente éste se produzca.
Hay que tener en cuenta que el arrendatario puede enervar la acción de desahucio. Tal eventualidad ocurre cuando el mismo, tras ser requerido de pago, abona antes del día previsto para el Juicio las cantidades que adeude hasta ese momento. Tal facultad debe anunciarse en la demanda, ya que es un requisito incluso para la admisión a trámite de la misma.
Tras la Sentencia que declare haber lugar al desahucio, se producirá el mismo el día señalado en el Auto al que con anterioridad hacíamos referencia, pudiéndose ejecutar la Sentencia por la fuerza si el condenado se resiste a cumplir con la Resolución Judicial.
En fechas recientes entrará en vigor la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios, que modifica entre otras la Ley de Enjuiciamiento Civil y la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Si bien, tal normativa ha sido “vendida” como la que definitivamente agiliza los trámites y acorta los plazos para llevar a cabo el desahucio (lo que se ha dado en llamar coloquialmente el desahucio express), entendemos que los avances que la misma pueda proporcionar no van a cumplir ni mucho menos con las expectativas creadas.
A pesar de que, efectivamente, se acorta algún plazo procesal, no se aborda la verdadera raíz del problema, cual es el lamentable funcionamiento del Servicio Común de Actos de Comunicación y Embargos (SCACE), cuya ineficacia a la hora de notificar embargos, emplazamientos y citaciones es la que origina la mayor parte del retraso judicial existente.
En tanto no se reforme el sistema de notificaciones y se haga más eficiente, no solamente los desahucios, sino también el resto de procedimientos judiciales, seguirán acumulando retrasos y alargándose en el tiempo, con lo que la Justicia que al final se consiga será de baja calidad, porque no hay que olvidar la locución latina “prior in tempore, potior iure”
Por último, y volviendo a la reforma recientemente aprobada, sí es de destacar el hecho de que, las reclamaciones de rentas de alquiler, sea cual sea la cuantía de las mismas, se seguirán por Juicio Verbal en todo caso.